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天鹰心水论坛87739未在资本市场收获如潮掌声

碧桂园军功制能走多远:未在资本市场收获如潮掌声   曾国藩湘军的出现,给病入膏肓的晚清打了一针强心剂。这支精锐部队由初建时的万余人,发展到攻打太平天国天京时的12万人,最高时达20万人,为清朝征伐立下赫赫战功。   曾氏湘军战斗力特别强悍,重要的一点是它实行“厚饷制”。当时的清军绿营兵,平时每月饷银,马兵二两,战兵一两五钱,守兵一两;湘军陆军每名正勇得口粮银一钱四分,月饷银四两二钱,水师饷银则更为优渥。阵亡和负伤者均有高额抚恤金。   士兵尚且如此,军官更加了得。根据张宏杰《曾国藩的正面与侧面》的研究,湘军中级军官,每月的纯收入最高可达一百五十两,一年就是一千八百两。而清军绿营的中级军官只有三五百两,前者是后者同级军官的三倍到六倍。湘军高级军官收入更高。曾国藩规定,统帅一万人的高级军官,每年净收入最高五千四百两,是清军绿营同级别军官的六倍左右。为了银两当兵打仗,是笔生意。   将曾氏湘军厚饷精髓娴熟运用的地产商,是碧桂园 HK.02007)。   2012年底,在碧桂园原CFO吴建斌主导下,该公司悄然启动了一个名为“成就共享”的计划。若想获得成就共享计划的奖励,须满足两大前提:一是现金流,要求项目在一年内自有资金投入全额回笼,回笼资金大于自有资金投入与年化自有资金收益之和;二是项目净利润要大于自有资金按年折算后的金额,而且在项目开发周期内不能出现重大质量、成本等问题。   成就共享股权金额为: 净利润-自有资金按年折算后的金额×30%)×20%,即公司会将项目净利润的20%作为奖励。但是,新项目无论何种原因在考核期内出现亏损,亏损额的20%将由区域总裁及项目总经理承担。   实行成就共享计划后,“碧桂园未来的区域总、项目总的年薪应该在千万元、百万元级别以上,否则就不是一个称职的区域总、项目总”,在当年碧桂园集团的一次高管会议上,董事局主席杨国强如是表示。   事实上,到2013年结束,碧桂园确有一批区域总年薪达到千万元以上,项目总达到百万元以上,但最大的受益方还是碧桂园自身。2013年碧桂园实现合同销售收入1060亿元,同比暴增123%!   2014年碧桂园对成就共享计划升级,实施“同心共享”计划,可看作是完善版的事业合伙人制。   根据“同心共享”,在碧桂园集团和区域管理团队各自设立投资公司,对每个新项目进行合计不超过15%权益的跟投。具体而言,碧桂园投资公司对所有的项目跟投比例为1%到5%,区域投资公司对自己区域的所有项目最高跟投不超10%。特别大体量的项目,设最低投资额。总公司各职能部门管理层也需要根据自身职位,按一定比例将自有资金投入到投资公司,从而间接跟投所有项目。   碧桂园引入合伙人机制的项目,从拿地到开盘平均时间由过去的6.7个月缩短为5.3个月,现金流回正周期由10-12个月缩短到8.3个月。2016年碧桂园同心共享项目达583个,开工310个。截至2016年年中,开盘项目的预期净利润率约为12.5%。   2016年,碧桂园销售额再次出现可怕的增长。全年合同销售金额3088.4亿元,同比增长高达120%。   这意味着,区域总、项目总的薪酬奖励也随之暴增。根据第一财经日报的 ,1月19日,碧桂园总裁莫斌在香港的一场春茗会上透露,因去年经营超预期,销售回款表现突出,“老板 董事局主席杨国强)给我们发的钱实在太多了。”尤其是江苏等几个区域总裁,将分别获得超过1亿元的奖励收益。   2016年碧桂园江苏、沪苏、广清、惠深区域,分别实现367亿、308亿、211亿、173亿元的销售额。此外,根据该公司的规定,凡是年销售额300亿元、净利润突破30亿元的区域,其总裁可升任为集团副总裁。但次年未达标,又会降下来。   据 ,2017年碧桂园的目标是,合同销售金额突破6000亿元。如此,房企第一名的位置就有一番好戏看了。   但是,碧桂园这套连年打鸡血的军功激励机制,并未在资本市场收获如潮掌声。   攸克君2014年初已经写过,当碧桂园2013年以增幅翻番的凌厉之势跃上千亿元大关时,资本市场却对此报以冷遇。业绩公布当天,碧桂园股价甚至微跌。   2017年初,它的股价表现要好一些。但业绩公布后,也只是微幅上涨。   也就是说,香港资本市场对碧桂园这套商业模式是不感冒的。须知,港股已不是单纯的港股,而是与内地深沪打通的港股。无论是沪港通还是深港通,碧桂园都位列港股名单。如果内地投资者喜欢、认可、看好碧桂园模式,那应该通过沪港通、深港通大举买入HK.02007才是,但似乎并没有。   说到底,在投资者看来,碧桂园军功制的商业模式,是不可持续的。虽然碧桂园也曾宣布计划将物业管理、教育、酒店等业务分拆上市,但这些板块的体量与房地产开发业务相比,不过是蚂蚁与大象的区别;虽然碧桂园还宣称要打造多元化的产业,但它的主要营收仍然是来自住宅销售;虽然碧桂园近两年加大了一二线城市及其周边项目的开发,但它更加深入的仍然是三四线城市;虽然碧桂园宣称要“建 老百姓 买得起的好房子”,但它在三四线城市的住宅售价仍然是当地最贵的房子或之一。   而住宅是有天花板的,以住宅为主的房地产开发模式,早已被投资者视为落后的商业模式。在这种投资逻辑下,哪怕碧桂园最先实现1万亿的销售额,并抢走第一大房企的位置,投资者也不会青眼相加。   此外,值得提醒的是,任何组织体,靠打鸡血来获得增长,其持续性都是可疑的。跨过均衡线之后,鸡血的边际效应是递减的,何况,你的鸡血不可能是海量无限供应。   对了,曾国藩是在湘军鼎盛之际主动将其解散的。固然,曾国藩害怕朝廷猜忌是主要原因之一;但可作引伸的是,湘军厚饷制后期已到了难以支撑的地步。有的部队“累积竟欠 饷)至十八、九个月不等”。甚至在进攻天京的紧要关头,曾国荃所部一营官兵还闹出了“缚营官闭营拒守”的事件。 :攸克地产)
点击次数:7   更新时间:2018-5-8 17:57:35  【打印此页】  【关闭